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Energieeffizienz in Mehrfamilienhäusern – Wer bezahlt profitiert?

22.01.2013 von

Der Heizwärmebedarf von Gebäuden macht rund ein Drittel des Schweizer Endenergieverbrauchs aus. Die Technologien, um bei Renovationen die Energieeffizienz von Gebäuden zu erhöhen, sind schon lange marktreif und in den meisten Fällen kosteneffizient. Trotzdem renovieren Hausbesitzer meist immer noch konventionell. Im Fall von Mehrfamilienhäuser ist erschwerend, dass rund 65 Prozent der Schweizer Mieter sind: So profitiert der Mieter von der Investition des Hausbesitzers – ein Dilemma.

In meiner Masterarbeit habe ich versucht herauszufinden, welche Hemmnisse die Mehrfamilienhausbesitzer davon abhalten, eine energetische Sanierung der Gebäudehülle durchzuführen anstatt einer konventionellen Renovation. Denn meine vorangehende Analyse zeigte, dass zwar die Mehrheit der Fenstersanierungen (rund 90%) eine energetische Verbesserung mit sich brachte, aber nur die Hälfte der Fassaden-Renovationen – obwohl bei der Fassade am meisten Energie eingespart werden kann.

Information ist wichtig

Wie schon Céline Ramseier in ihrem Blogbeitrag aufzeigt hat, ist Information auch für Mehrfamilienhausbesitzer eine wichtige Komponente bei der Entscheidung für eine energetische Sanierung. Denn weiss der Hausbesitzer nicht, dass eine solche Renovation finanziell interessant sein kann, wird er sie auch nicht durchführen. Eine Beratung bei einem Ingenieur- oder Architektenbüro beeinflusst diese Entscheidung positiv, dies konnte ich in meiner Arbeit bestätigen.

Das Mieter-Vermieter-Dilemma

Bei Mehrfamilienhäusern gibt es ein zusätzliches Hindernis: Der Investor profitiert nicht direkt von tieferen Energierechnungen. 50-70% der Investition in die Verbesserung der Energieeffizienz der Gebäudehülle kann zwar laut der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) auf die Mietzinsen überwälzt werden, in der Praxis bleibt für den Hausbesitzer jedoch immer eine Unsicherheit: Finde ich Mieter, die bereit sind für einen höheren Energieeffizienzstandard zu zahlen? In meiner Arbeit konnte ich zeigen, dass Mehrfamilienhausbesitzer, die selber nicht im Gebäude wohnen und eine externe Verwaltung beauftragen, eine geringere Wahrscheinlichkeit besitzen, eine energetische Sanierung der Fassade durchführen. Dies deutet auf ein mögliches Mieter-Vermieter-Dilemma hin.

«Green Deal» in England – die Lösung?

In England wurde dieses Dilemma bereits erkannt: Ab Februar 2013 können sich Hausbesitzer für einen Investitionskredit anmelden, um ihre energetische Renovation zu finanzieren. Der sogenannte «Green Deal Loan» wird dann nach der Sanierung über einen Beitrag auf der Energierechnung zurückbezahlt. Da in England im Normalfall die Mieter die Energiekosten bezahlen, übernehmen sie so die Rückzahlung des Investitionskredits. Der Beitrag, den die Mieter über die Energierechnung zurückbezahlen, besteht aus den Investitionskosten und einem Zins und kann in Raten auf bis 25 Jahre aufgeteilt werden. Der Beitrag darf jedoch nicht höher sein, als was durch die verbesserte Energieeffizienz an Energiekosten eingespart wird. Somit fährt der Mieter in jedem Fall finanziell besser. Die Kredite stellen private Firmen (und nicht der Staat) zur Verfügung und nützen so ein neues Geschäftsmodell. Der «Green Deal Loan» scheint eine interessante Möglichkeit, um das Mieter-Vermieter-Dilemma zu umgehen – Wer bezahlt profitiert. Wäre dies auch ein möglicher Ansatz für die Schweiz?

Das Infrarotbild eines Hauses zeigt die Wärmebrücken an, also Orte mit Wärmeverlust. Rot bedeutet grosse Wärmeverluste, blau hingegen wenig Verluste. Bei einem durchschnittlichen alten Haus kann man 70-80% an Heizenergie einsparen durch verbesserte Isolation. Der grösste Anteil davon mit verbesserter Fassadenisolation (30-35%).

Zur Autorin

Nina Boogen ist Doktorandin in Volkswirtschaftslehre und Energiewirtschaft an der Professur für Energieökonomie und Ökonomie des öffentlichen Sektors am CEPE (Center for Energy Policy and Economics) der ETH Zürich.

Nina Boogen absolvierte den Master «Energy Science and Technology» und hat mit ihrer Masterarbeit einen SAEE Student Award 2012 gewonnen. Ihre Masterarbeit trägt den Titel «Renovation of multi-family houses in Switzerland: What are the reasons for the slow adoption of new energy efficiency technologies?»

Lesetipp

 





Kommentare (2) >Alle Kommentare aufklappen>Alle Kommentare zuklappen

Liebe Frau Boogen
Ihr Blog-Beitrag hat mich endgültig bewogen, einen Vorstoss in Bern einzureichen, damit der Bundesrat prüft, ob und unter welchen Umständen der englische Ansatz zur Lösung des Mieter-Vermieter-Dilemmas in der Schweiz eingeführt werden kann. Besten Dank. Können Sie mir Ihre Arbeit schicken?

Ich bin gleicher bzw. anderer Meinung: Daumen hoch 7 Daumen runter 1

Ebenfalls spannend zu dem Thema ist eine Studie des BFE aus dem Jahre 2005, „Mobilisierung der energetischen Ernezerungspotenziale im Wohnbaubestand“.

Sie sagt, dass 70% der EFH-Besitzer noch nie eine Info- oder Weiterbildungsveranstaltung zu dem Thema besucht haben. 37% befolgen die Empfehlungen von Bekannten, 60% beauftragen bisherige Unternehmen und 80% haben keine Finanzierungsprobleme. Wie es bei MFH-Besitzern aussieht, wird nicht erwähnt.
Aber 70% der MFH sind in privatem Besitz. Ueber 50% der Eigentümer der MFH besitzern weniger als 5 MFH und verwalten diese privat.

Deshalb gibt es auch kaum langfristige, über Lebenszykluskosten begründete Entscheide in dem Bereich. Die Studie macht auch Aussagen zu den Jahreskosten verschiedener Sanierungen.

Sehr interessant.

Ich bin gleicher bzw. anderer Meinung: Daumen hoch 2 Daumen runter 0

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